Несмотря на то, что Китай, не смотря на ожидания, опубликовал слабые результаты по экономике за октябрь - розничные продажи в сравнении с аналогичным периодом прошлого года снизились на 0,5% из-за ужесточения ограничений по Covid и понижения уровня продаж автомобилей; промышленное производство замедлилось до +5% из-за падения розничных продаж и экспорта, высокой ставки и некоторых сбоев из-за Covid; рост инвестиций в инфраструктуру снизился до 12,8%, продажи недвижимости - на 3% , а инвестиции в недвижимость сократились еще сильнее - до 16% ; экспорт упал вместе с ослаблением мирового спроса. Тем не менее, китайский рынок продолжил ралли в начале этой недели, показав рост на прошлой на 6%, чему способствовали некоторые шаги по смягчению китайской политики "нулевого коридора", а показатели инфляции в США оказались ниже ожиданий (в "надежде" на поворот).
Продолжающийся рост китайского рынка в начале этой недели был вызван совместным выпуском Народного банка Китая (PBoC) и Китайской комиссией по регулированию банковской и страховой деятельности (CBIRC) "Уведомления о финансовой поддержке стабильного и здорового развития рынка недвижимости". Это знаменует переломный момент от общих ограничений к беспрецедентному спасению пострадавшего сектора как со стороны покупателей, так и со стороны продавцов.
Основные моменты:
О стабилизации финансирования недвижимости: Уведомление подтвердило, что частные, и государственные застройщики не останутся без поддержки и призвало финансовые учреждения предоставлять кредиты качественным частным застройщикам с устойчивыми финансовыми показателями. Более того, с учетом дифференцированного подхода к проектным рискам, высококачественные проекты девелоперов с высоким риском ликвидности также должны получать адекватную кредитную поддержку. В то же время, непогашенные банковские кредиты и трастовые займы застройщиков, подлежащие погашению в течение ближайших шести месяцев, могут быть продлены еще на год без ущерба для кредитной истории застройщика или классификации кредитного риска. Институты по повышению кредитоспособности могут предоставлять гарантии по облигациям, выпущенным застройщиками, испытывающими краткосрочные проблемы с ликвидностью, но в целом находящимися в устойчивом финансовом положении, с целью возобновления выпуска облигаций.
Об обеспечении сдачи жилья: Финансовым компаниям рекомендуется активно поддерживать сдачу жилья, а также назначить Банк развития Китая и Сельскохозяйственный банк развития основными для выдачи специальных кредитов, предназначенных для облегчения строительных работ по ранее проданному жилищному проекту, по которому возникли трудности с его своевременной сдачей. Использование специальных кредитов должно находиться под строгим контролем местных органов власти, строго ограничено проектами, построенными на жилой земле, с учетом высокого риска задержки или срыва сроков сдачи/приостановки строительства.
О решении проблем рискованных застройщиков: Уведомление призвало компании по управлению финансовыми активами сотрудничать с местными органами власти и коммерческими банками для повышения эффективности реализации рискованных активов, а также поддержать правомочные коммерческие банки и компании по управлению финансовыми активами при выпуске облигаций для слияния и поглощения проектов в сфере недвижимости. Уведомление также призвало квалифицированные финансовые учреждения создавать специализированные фонды для слияний и поглощений проектов, что, вероятно, расширит доступные средства (особенно долевое финансирование) и масштабы рыночного регулирования рисков застройщиков и проектов.
О кредитной поддержке покупки жилья: В связи с более медленным, чем ожидалось, восстановлением продаж местные органы власти должны проводить дифференцированную политику жилищного кредитования и определять соответствующую району застройки сумму первоначального взноса и нижний предел процентной ставки по ипотеке. В уведомлении также объявлено о финансовой поддержке новых городских жителей с более подходящими ипотечными стандартами и удобством получения и погашения кредитов, а также об облегчении ипотеки для покупателей жилья, потерявших источники дохода из-за карантина или увольнения в связи с COVID. Мы расцениваем оба эти события как положительные признаки увеличения спроса на жилье, а также как увеличение покупательской способности.
Мы считаем, что принятые меры и поддержка финансовых институтов для сектора недвижимости в данный момент могут быть слишком запоздалыми для увеличения ликвидности, поэтому это можно расценивать как “пластырь”, чтобы попытаться запустить процесс. Такой ущерб, нанесенный доверию покупателей жилья и инвесторов за 10 месяцев, привел к полномасштабному кризису в секторе недвижимости, для полного восстановления которого потребуется несколько лет. Продажи по контрактам 20 китайских застройщиков в октябре упали на 40% по сравнению с прошлым годом, и это не смотря на более низкую процентную ставку. Более того, 70% опрошенных China Real Estate Information Corp в 3 квартале заявили, что отложат покупку жилья на более чем 12 месяцев. Слабая экономика, повсеместное снижение цен на жилье и страх перед банкротством частных застройщиков, а также политика «нулевого Ковида» будут продолжать сдерживать покупательский спрос в 2023 году. Наши прямые инвестиции в китайский рынок недвижимости минимальны и составляют всего 1,2% от общего портфеля Atlas. В основном они размещены в облигациях двух китайских застройщиков - Country Garden и New World Development.