Преобразование китайского сектора недвижимости?

Четвертую неделю подряд глобальный рынок акций продолжает расти. Индекс завершил торги ростом (+0,97%) на фоне укороченной торговой сессии, поскольку настроения оставались позитивными, что было обусловлено вероятностью того, что ФРС приостановит повышение ставки на следующем заседании 12-13 декабря. Основными факторами роста глобального рынка акций стали европейский и китайский рынки, которые выросли на 1,48% и 1,28% соответственно. Американские рынки выросли на 1,04%, что было замедлено из-за низкого значения индекса PMI за месяц, составившего 50,7. На фоне сохранения настроения "риск-онли" мировой рынок облигаций вырос на 0,17% благодаря массированному притоку средств в корпоративные облигации и на казначейские рынки. Участники рынка считают, что процентные ставки достигли своего пика и существенного повышения ставок не произойдет. Доходность 10-летних казначейских облигаций США выросла на 6 б.п. до 4,47%.

График 1: Показатели основных индексов

_{Источник: Bloomberg}

Основная тема - Облегчение для китайского сектора недвижимости

Китайские лидеры предпринимают самые решительные меры по преодолению кризиса в сфере недвижимости, усиливая давление на банки с целью восполнить дефицит финансирования в размере 446 млрд. долларов, необходимого для стабилизации отрасли и сдачи миллионов недостроенных квартир. В настоящее время политики завершают работу над проектом списка из 50 застройщиков, имеющих право на получение финансовой поддержки, что свидетельствует о том, что Пекин решил помочь некоторым из наиболее проблемных застройщиков. Тем временем высший законодательный орган страны заявил, что банки должны увеличить объем финансирования застройщиков, чтобы снизить риск новых банкротств и обеспечить завершение жилищных проектов. Эта новая политика замедлит темпы сворачивания сектора недвижимости, но, по нашему мнению, не переломит ситуацию на рынке. Мы предполагаем, что болезненная корректировка неизбежна. Тем не менее нынешние темпы несостоятельны. Это чревато тем, что даже ведущие застройщики окажутся на грани краха, что приведет к серьезным сбоям в экономике и финансовой системе.

Мы считаем, что указанные меры помогут сдержать спад и сохранить его темпы. Обеспечение финансирования более широкого круга застройщиков как государственных, так и частных - снизит вероятность системного краха. Также важно дать понять, что государство не допустит метастазирования проблем.

Сообщается, что регулирующие органы готовят так называемый "белый список" из 50 государственных и частных девелоперов, который будет служить ориентиром для финансовых институтов при оценке поддержки отрасли через банковские кредиты, долговое и долевое финансирование. Это расширит прежний список системно значимых компаний, поддерживаемых государством. Новый план также дополнит ряд мер по поддержке сектора недвижимости, принятых в последнее время, включая снижение ипотечных ставок для покупателей жилья, уменьшение первоначального взноса, льготы по подоходному налогу, а также меры по модернизации городской инфраструктуры и строительству доступного жилья.

Финансовое давление на застройщиков стало очень сильным. По оценкам агентства Bloomberg, в 2023 г. компаниям этого сектора потребуется 18,9 тыс. юаней (15% ВВП) для восполнения дефицита ликвидности, включая краткосрочные обязательства и средства, необходимые для завершения строительства предварительно проданных домов. В следующем году, вероятно, возникнет аналогичный дефицит финансирования.

График 2: Финансирование застройщиков остается сложным

Застройщики испытывают трудности с привлечением средств, поскольку продажи жилья продолжают оставаться неудовлетворительными. Какспрос, так и предложение жилья продолжают сокращаться по сравнению с прошлогодними сниженными уровнями - несмотря на усилия правительства, направленные на поддержание рынка. Фундаментальные основы рынка жилья изменились, и этот факт стал очевидным для рядовых покупателей. Сокращение численности населения и замедление темпов урбанизации означают, что рынок должен сократиться, и цены, скорее всего, тоже упадут. По оценкам Bloomberg, в 2021-2026 гг. строительство жилья должно сократиться на 30%, чтобы привести предложение в соответствие со спросом. Медленное восстановление экономики и общее отсутствие уверенности еще больше усиливают негативные факторы.

Без официальной поддержки банкротства по долгам и медленные темпы строительства будут продолжаться. Очевидно, что правительство хотело бы освободить экономику от зависимости к жилищному строительству. Но оно не хочет, чтобы эта корректировка происходила слишком быстро.

Меры, принимаемые правительством Китая в отношении недвижимости, имеют и социально-политический аспект. Они призваны обеспечить строительство жилья, что является одной из ключевых задач политики поддержания социальной стабильности. Со второго полугодия 2021-го года многие проекты по строительству жилья были отложены или даже остановлены, поскольку все больше застройщиков попали в затруднительное финансовое положение. В середине 2022 г. это привело к бойкоту ипотечных платежей по заранее приобретенным домам, что стало сигналом для правительства об угрозе социальной стабильности. С тех пор сдача жилья стала одним из приоритетных направлений политики.

График 3: Инвентаризация жилья

Кроме того, банковская отрасль стоимостью 56 млн. долл. борется с сокращением маржинальности и ростом безнадежных кредитов с тех пор, как власти приняли решение поддержать экономику и предотвратить перетекание рисков от слабого сектора недвижимости. За последний год власти трижды направляли банки на снижение ставок по депозитам, чтобы ослабить давление на маржинальность, и дважды в этом году снижали резервные требования, чтобы увеличить кредитный потенциал. По мнению членов постоянного комитета Всекитайского собрания народных представителей, увеличение финансирования позволит снизить "панические ожидания" домохозяйств. Комментарии членов комитета, осуществляющих номинальный надзор за деятельностью центрального банка под руководством руководства Коммунистической партии, усиливают давление на PBOC, требуя от него принятия дополнительных мер по поддержке сектора недвижимости.

График 4: Кредитное плечо застройщиков

Индекс Bloomberg китайских банков, зарегистрированных в Гонконге, упал на 18% в этом году с максимума, достигнутого в мае, а крупные четыре государственных банка остаются на рекордно низких уровнях оценки, составляющих около 0,4x от балансовой стоимости. Несмотря на низкую оценку, мы сохраняем осторожность и избирательность как в секторе недвижимости, так и в банковском секторе.